Airbnb & Co.: Was Sie bei der Vermietung der eigenen Wohnung beachten müssen

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1. Muss ich als Anbieter von Zimmern meinen Vermieter um Erlaubnis fragen?

Vermietet der Mieter einen Teil seiner Wohnung an einen Dritten, spricht man von einer sogenannten Untervermietung. Der Vermieter hat jedoch ein großes Interesse daran, zu wissen, wer in der Wohnung wohnt. Daher darf ein Untermietvertrag nicht ohne Weiteres geschlossen werden. § 540 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sieht vor, dass der Mieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung einholen muss. Selten wird der Mietvertrag zwischen dem Mieter und Vermieter eine Klausel enthalten, welche die Untervermietung an beliebige Personen erlaubt, sodass die Mieter die Einwilligung bei Fehlen einer solchen Regelung ausdrücklich (am besten schriftlich) einholen müssen. Dabei muss auch die Person genannt werden, an welche untervermietet werden soll. Bei der Weitervermietung der Wohnung ohne die entsprechende Erlaubnis drohen schwerwiegende Konsequenzen. Oft wird der Vermieter die Untervermietung zwar nur für die Zukunft verbieten. Im schlimmsten Fall kann der Vermieter jedoch den Mietvertrag des Mieters kündigen.

Mieter müssen beachten, dass Sie außer in den Fällen des § 553 BGB vom Vermieter nicht verlangen können, die Erlaubnis für die Untervermietung zu erteilen. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter bei einem berechtigten Interesse vom Vermieter verlangen, die Erlaubnis zu erteilen, sofern dieser nicht einen wichtigen Grund vorweist, welcher gegen die Untervermietung spricht. Die bloße Aussicht auf eine lukrative Einnahmequelle für die Nutzung von Internetplattformen wie „Airbnb“ stellt jedoch kein berechtigtes Interesse dar.

2. Gibt es regionale Besonderheiten, die Vermieter bei Airbnb beachten müssen?

Selbst wenn der Vermieter der Untervermietung zustimmt, heißt das noch nicht, dass die Untervermietung auch wirklich zulässig ist. In vielen deutschen Städten bestehen sogenannte Zweckentfremdungsverbote, sodass auch die zuständige Behörde um Erlaubnis gefragt werden muss. Die Strenge der Regelungen unterscheidet sich dabei von Stadt zu Stadt. In Hamburg beispielsweise dürfen Anbieter von Wohnungen, welche diese nur gelegentlich untervermieten und den Hauptwohnsitz in der Wohnung haben, ohne Weiteres untervermieten. In Berlin müssen die Mieter zumindest für die „Vermietung von Ferienwohnungen“ bei den Behörden die Erlaubnis einholen. Ungenehmigte Untervermietungen können dabei mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.

3. Muss ich mit dem Untermieter einen schriftlichen Vertrag schließen?

Bei der Untervermietung handelt es sich um einen Mietvertrag. Ein Mietvertrag kann zwar auch mündlich geschlossen werden, allerdings ist eine schriftliche Vereinbarung ratsam. In dem Vertrag sollten dabei alle wesentliche Punkte geklärt werden, die von später von Bedeutung sein können. Hierzu gehören u.a. folgende „Eckpunkte“:

• In welchem Zustand wurde die Wohnung überlassen?
• Wie hoch soll die (Unter-)Miete sein?
• Wann und wie wird gezahlt?
• Welche Gegenstände werden an den Untermieter überlassen (Möbel, technische Geräte etc.) und welche Räume darf er nutzen?
• Wie viele Schlüssel soll der Untermieter bekommen?
• Gibt es Verbote, an welche sich der Untermieter zu halten hat (z.B. Haustierverbot, Rauchverbot)?

4. Wer haftet für Schaden an der Wohnung?

Gefahren drohen auch für den Fall, dass der Untermieter Schäden in der Wohnung verursacht oder im Haus negativ auffällt (z.B. durch Lärmbelästigungen). Nach Absatz 2 von § 540 BGB ist hierfür der Mieter verantwortlich. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat. Bei wiederholten Lärmbelästigungen ist der Vermieter berechtigt, den Mietervertrag mit dem Mieter zu kündigen. Ratsam ist der Abschluss einer Hausratsversicherung. Im Idealfall sollte sich der Mieter vergewissern, dass der Untermieter zudem über eine Haftpflichtversicherung verfügt. Auch die Vereinbarung einer Kaution empfiehlt sich. Sollte es zu einem Schadensfall kommen, kann der Mieter diese zur Begleichung von Forderungen nutzen.

Außerdem sollte der Mieter Gegenstände, die dem Untermieter nicht zur Verfügung stehen sollen, gänzlich aus der Wohnung entfernen.

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5. Müssen die Einnahmen aus Vermietung über Airbnb versteuer werden?

Gefahren für den Mieter drohen auch aus gewerbe- und steuerrechtlicher Sicht. Die erzielten Mieteinkünfte aus der Untervermietung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Dies gilt zumindest dann, wenn die Untermiete die Hauptmiete (Miete die vom Mieter an den Vermieter gezahlt wird) übersteigt. Bei Unsicherheiten sollte sich der Mieter mit dem für ihn zuständigen Finanzamt in Verbindung setzen.

6. Was ist mit gewerberechtlichen Vorschriften?

Grundsätzlich muss der Mieter auch gewerberechtliche Vorschriften beachten. So kann die Vermietung der Wohnung an Dritte u.U. ein Gewerbe darstellen, welches gegenüber dem Gewerbeamt angezeigt werden muss. Ein solches liegt bei jeder dauerhaften wirtschaftlichen Tätigkeit vor, die auf eigene Rechnung und eigene Verantwortung erbracht wird und mit einer Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird. Von einer dauerhaften wirtschaftlichen Tätigkeit wird nicht auszugehen sein, wenn die Wohnung nur gelegentlich für eine kurze Zeit untervermietet wird und zudem keine Zusatzleistungen (wie z.B. Reinigungsservice) erbracht werden. Anders sieht es allerdings aus, wenn Vermittlungsplattformen regelmäßig genutzt und die eben beschrieben Zusatzleistungen erbracht werden. Bei Fragen sollten sich die Mieter an das örtlich zuständige Gewerbeamt wenden.

Fazit:

Wer Vermittlungsplattformen wie Airbnb nutzen will, muss viele Vorgaben beachten. So ist die Untervermietung nicht ohne Weiteres zulässig. Mieter sollten daher alle wichtigen Fragen vorab klären.